Tengo un terreno en suelo rústico. ¿Qué puedo y no puedo hacer en él?
Si tienes una finca rústica, este artículo te puede interesar mucho para saber qué puedes o no hacer en él. Sobre todo, si alguna vez has pensado en darle un uso o construir en ella.
Son muchas las personas que tienen una finca rústica en propiedad, bien por herencia en una zona rural o bien porque están pensando en comprar un terreno en el campo y disfrutar de la tranquilidad de vivir en una zona rural.
Pero antes de nada debes conocer una serie de aspectos sobre el suelo rústico, sobre todo, debes saber lo que sí y lo que no puedes construir en una finca rústica.
En este artículo voy a contarte los diferentes tipos de suelo y lo que se puede hacer en ellos, especialmente en lo que se refiere a la Comunidad Autónoma de Aragón.
Vivir en el campo, estar al aire libre, en la naturaleza, sin prácticamente vecinos, sin ruidos, es una vida idílica que muchas personas tienen, lo que les lleva a la decisión de comprar un terreno en suelo rústico, en el medio rural.
Lamentablemente no siempre se puede llegar a construir lo que ellos tienen en mente, por eso es muy recomendable que antes de empezar cualquier obra en suelo rústico contactes con un profesional que te asesore, pues lo que puedas llegar a construir o no va a depender del tipo de suelo.
Tipos de suelo. Clasificación del suelo.
Existen diferentes clases suelo que se regulan en la Ley del suelo estatal y en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma (En Aragón: (Art. 11-18, Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio).
En general, los distintos tipos de clasificación del suelo son los siguientes (la nomenclatura puede cambiar en función de la comunidad autónoma):
- Suelo urbano (consolidado y no consolidado).
- Suelo urbanizable (delimitado y no delimitado).
- Suelo no urbanizable (especial o genérico) o también denominado rústico.
Una vez que conocemos esta clasificación, lo primero que debemos determinar es cómo está clasificado el tipo de suelo donde se ubica tu finca rústica, o la que quieres comprar.
Para ello puedes consultarlo en los registros oficiales, podría aparecer el tipo de suelo en las escrituras de la propiedad, pero también puedes consultarlo en el catastro o directamente en el Ayuntamiento donde se ubique la finca.
Vuelvo a recomendarte, en este punto, que busques a un profesional que te asesore.
Finalmente llegarás a conocer si el terreno es urbano, urbanizable o no urbanizable.
Ten en cuenta que en el caso de que en una finca haya una casa construida, el tipo de suelo será posiblemente urbano pero no necesariamente. Puede ser que haya pasado cierto tiempo y con el cambio de la normativa urbanística la edificación se encuentre fuera de ordenación, puede ser que la construcción pudiera haberse construido sin licencia y que ésta sea ilegal, o incluso ya se haya legalizado previamente.
Aunque debes saber que siempre hay excepciones, a grandes rasgos tienes que considerar que:
- Si el suelo es urbano, podrás construir en ese terreno una casa si éste es tu deseo, atendiendo a las normativas urbanísticas del municipio.
- Si el suelo es urbanizable, también podrás hacerlo, pero previo a ello deberás solicitar al Ayuntamiento que dicho suelo se clasifique como urbano, lo que conlleva una serie de trámites que no son objeto de éste artículo.
- Si el suelo es de tipo no urbanizable (rústico), como norma general no podrás construir en él, salvo una serie de excepciones que ahora te explicaré.
¿Qué tipo de construcciones puedo construir en suelo rústico (no urbanizable)?
En suelo rústico la ley es tajante. La norma general establece que no se puede construir en suelo rústico.
El objetivo que persigue la ley es preservar el medio natural, pero sí que se pueden construir edificaciones de usos específicos asociados al suelo rústico, como son: construcciones agrícolas, agropecuarias, forestales, cinegéticas o análogas, y siempre que se cumplan los requisitos establecidos, se permitirán también construcciones análogas de otros usos (como pueden ser obras de rehabilitación y ampliación de edificaciones existentes, usos que quepa considerar de utilidad pública….) y, aquí lo más importante, también viviendas unifamiliares.
Aquí es donde debemos fijarnos minuciosamente en la normativa de la comunidad autónoma y del ayuntamiento donde esté ubicada la propiedad, ya que suelen ser estos organismos las autoridades competentes en materia de ordenación del territorio y son ellos quienes establecerán las excepciones y normas para ello.
Por ejemplo, en el Suelo Rústico de Caspe, “se permite la construcción de nueva planta de edificios destinados a vivienda no rural (adscrita a una explotación agrícola) o unifamiliar aislada sujeta a las siguientes condiciones (entre otras):
- Parcela mínima: 1 ha (tanto para regadío como para secano)
- Superficie máxima edificada: 300 m2 (0.02 m2/m2)
- Altura máxima: PB+1 (6 m)
- Retranqueo a linderos: 10 m
- Sometida a control ambiental
- Condicionantes estéticos: los acabados y materiales no producirán efectos discordantes con el entorno natural del paisaje
En algunos municipios existen una serie de edificaciones rurales tradicionales, que suelen ser construcciones de uso agrícola.
Estas edificaciones en función de su tipología (casetas, mases, torres, almacenes, invernaderos…) deben cumplir unas condiciones u otras.
Con esto me refiero a tamaño de parcela mínima, retranqueos a linderos, superficie edificable máxima, alturas…. Que determinarán la legalidad o ilegalidad de la edificación.
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¿Qué pasos debo seguir si decido construir en suelo rústico?
Antes de lanzarte a la construcción de una vivienda en suelo rústico, es crucial conocer la normativa.
Para ello, siempre recomiendo contactar con un arquitecto que conozca la normativa del emplazamiento y que pueda asesorarte fielmente sobre lo que sí y no puedes hacer en suelo rústico.
Para completar la información, también puedes solicitar un informe urbanístico de la parcela en el ayuntamiento donde se ubique la finca.
Si todo es favorable para que puedas construir tu vivienda y cumples todos los requisitos debes contratar un anteproyecto o proyecto de vivienda a un profesional competente, tal y como determina la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
En el caso de construir una vivienda unifamiliar, solo se permite un proyecto redactado por un arquitecto con la intervención de un arquitecto técnico para la fase de obra.
Una vez redactado el proyecto de vivienda acorde a tus necesidades, se solicitará licencia de obra en el Ayuntamiento. Éste verificará si cumple todos los parámetros urbanísticos acorde a su normativa y al estar ubicado en suelo no urbanizable, el ayuntamiento remitirá el expediente al Inaga, para que dicte resolución al respecto, de acuerdo a la reglamentación ambiental correspondiente.
Si la resolución es positiva, el ayuntamiento concederá permiso al propietario que deberá abonar las tasas de licencia municipal correspondiente.
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